{"id":1205,"date":"2026-09-10T20:35:46","date_gmt":"2026-09-10T18:35:46","guid":{"rendered":"https:\/\/kanzleifueralle.de\/?p=1205"},"modified":"2026-09-10T20:35:51","modified_gmt":"2026-09-10T18:35:51","slug":"rechtstipp-5-indexmiete-%c2%a7-557b-bgb-oder-wie-sich-die-polykrise-auf-deine-miete-auswirken-kann","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/kanzleifueralle.de\/de_ls\/2026\/09\/10\/rechtstipp-5-indexmiete-%c2%a7-557b-bgb-oder-wie-sich-die-polykrise-auf-deine-miete-auswirken-kann\/","title":{"rendered":"Rechtstipp #5 \u2013 Indexmiete (\u00a7 557b BGB) oder: Wie sich die Polykrise auf deine Miete auswirken kann"},"content":{"rendered":"
<\/div>\n\n\n\n

Deutschland ist Mieter:innenland.<\/p>\n\n\n\n

<\/div>\n\n\n\n

Mit einem Anteil von 52,8 Prozent der Bev\u00f6lkerung lebten im Jahr 2025 mehr Menschen zur Miete als in jedem anderen EU-Mitgliedstaat.<\/p>\n\n\n\n

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Zugleich bedeutete f\u00fcr 11,2 % der Bev\u00f6lkerung das Wohnen zur Miete eine finanzielle \u00dcberbelastung. Sie mussten mehr als 40 Prozent ihres verf\u00fcgbaren Einkommens f\u00fcr Wohnkosten aufbringen.<\/p>\n\n\n\n

<\/div>\n\n\n\n

Die Wahrscheinlichkeit ist daher gro\u00df, dass auch du einen Mietvertrag hast. Und wahrscheinlich interessiert dich dabei nicht nur, was du heute zahlst, sondern auch, ob und nach welchen Regeln sich deine Miete k\u00fcnftig ver\u00e4ndern kann.<\/p>\n\n\n\n

<\/div>\n\n\n\n

Denn bereits bei Abschluss des Mietvertrages k\u00f6nnen die Parteien vereinbaren, dass sich die Miete sp\u00e4ter erh\u00f6hen oder vermindern kann.<\/p>\n\n\n\n

<\/div>\n\n\n\n

Das Gesetz sieht hierf\u00fcr verschiedene M\u00f6glichkeiten vor.<\/p>\n\n\n\n

<\/div>\n\n\n\n

1. Die Indexmiete<\/h3>\n\n\n\n
<\/div>\n\n\n\n

Eine der gesetzlich vorgesehenen M\u00f6glichkeit zur Anpassung der Mietzinsh\u00f6he ist die sogenannte Indexmiete.<\/p>\n\n\n\n

<\/div>\n\n\n\n

Bei ihr richtet sich die Entwicklung der Miete nach dem Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamtes (\u201eVPI\u201c).<\/p>\n\n\n\n

<\/div>\n\n\n\n

Oder wie es \u00a7 557b Abs. 1 BGB ausdr\u00fcckt: Die Vertragsparteien k\u00f6nnen schriftlich vereinbaren, dass die Miete durch den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex f\u00fcr die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland bestimmt wird (Indexmiete).<\/p>\n\n\n\n

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Eine typische Indexmietklausel lautet beispielsweise:\u00a0<\/p>\n\n\n\n

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\u201eDie Parteien vereinbaren, dass die monatliche Miete ab Mietbeginn der Wertsicherung unterworfen wird (Ausgangsbasis = Indexstand Mietbeginn). Erh\u00f6ht oder erm\u00e4\u00dfigt sich der vom Statistischen Bundesamt ermittelte monatliche Verbraucherpreisindex f\u00fcr Deutschland gegen\u00fcber dem Stand des Mietbeginns bzw. der letzten Mietfestsetzung, \u00e4ndert sich die Miete entsprechend der eingetretenen prozentualen Indexabweichung, gerechnet ab Mietbeginn bzw. der letzten Mietanpassung. Die erste Mietanpassung nach dieser Bestimmung erfolgt ein Jahr nach Mietbeginn. Die nachfolgenden Mietanpassungen finden weiterhin jeweils ein Jahr nach einer durchgef\u00fchrten Miet\u00e4nderung statt. Die \u00c4nderung der Miete erfolgt durch eine Erkl\u00e4rung in Textform. Die ge\u00e4nderte Miete ist mit Beginn des \u00fcbern\u00e4chsten Monats nach dem Zugang der Erkl\u00e4rung \u00fcber die eingetretene Mietanpassung zu entrichten.\u201c<\/em><\/p>\n\n\n\n

<\/div>\n\n\n\n

2. Die Indexmiete steigt nicht automatisch mit dem Verbraucherindex<\/h3>\n\n\n\n
<\/div>\n\n\n\n

Gem\u00e4\u00df \u00a7 557b Abs. 3 S. 1 BGB muss die \u00c4nderung der Miete durch Erkl\u00e4rung in Textform geltend gemacht werden.<\/p>\n\n\n\n

<\/div>\n\n\n\n

Das hei\u00dft f\u00fcr dich: Eine \u00c4nderung deiner Miete tritt nicht schon deshalb ein, weil das Statistische Bundesamt einen neuen VPI ver\u00f6ffentlicht. Die Miet\u00e4nderung muss dir gegen\u00fcber schriftlich erkl\u00e4rt werden.<\/p>\n\n\n\n

<\/div>\n\n\n\n

In dieser Erkl\u00e4rung m\u00fcssen insbesondere die eingetretene \u00c4nderung des Preisindexes und die jeweilige Miete oder die Erh\u00f6hung in einem Geldbetrag angegeben werden.<\/p>\n\n\n\n

<\/div>\n\n\n\n

Die ge\u00e4nderte Miete ist grunds\u00e4tzlich ab Beginn des \u00fcbern\u00e4chsten Monats nach Zugang der Erkl\u00e4rung zu entrichten.<\/p>\n\n\n\n

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Praxistipp:\u00a0<\/strong>Die Indexmiete ist keine Einbahnstra\u00dfe. Sinkt der ma\u00dfgebliche VPI, kann auch seitens der Mieter:innen eine Mietsenkung erkl\u00e4rt werden.<\/p>\n\n\n\n

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3. Zeitliche Sperrfrist f\u00fcr Indexmieterh\u00f6hungen<\/h3>\n\n\n\n
<\/div>\n\n\n\n

Im Rahmen einer Indexmiete darf die Miete nicht beliebig oft angepasst werden.<\/p>\n\n\n\n

<\/div>\n\n\n\n

Gem. \u00a7 557b Abs. 2 muss die Miete w\u00e4hrend der Geltung einer Indexmiete grunds\u00e4tzlich mindestens ein Jahr unver\u00e4ndert bleiben.<\/p>\n\n\n\n

<\/div>\n\n\n\n

Das hei\u00dft f\u00fcr dich: Zwischen zwei Mieterh\u00f6hungen aufgrund der Entwicklung des VPIs muss die Miete grunds\u00e4tzlich mindestens ein Jahr unver\u00e4ndert bleiben.<\/p>\n\n\n\n

<\/div>\n\n\n\n

Innerhalb der Sperrfrist sind nur die gesetzlich ausdr\u00fccklich zugelassenen Mieterh\u00f6hungen nach \u00a7\u00a7 559 bis 560 BGB unter jeweiligen geregelten Voraussetzungen m\u00f6glich (z.B. bei einer Ver\u00e4nderung von Betriebskosten).<\/p>\n\n\n\n

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Praxistipp:<\/strong>\u00a0Du kannst mit deinem Vermieter\/deiner Vermieterin selbstverst\u00e4ndlich eine l\u00e4ngere Sperrfrist vereinbaren.<\/p>\n\n\n\n

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Die Sperrfrist kn\u00fcpft an die letzte wirksame Festsetzung bzw. \u00c4nderung der Miete an. Ausgangspunkt kann deshalb nicht nur der Beginn des Mietverh\u00e4ltnisses sein, sondern auch eine sp\u00e4tere (einvernehmliche) Miet\u00e4nderung.<\/p>\n\n\n\n

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4. Mietpreisbremse nur bei Ausgangsmiete<\/h3>\n\n\n\n
<\/div>\n\n\n\n

Nach \u00a7 557b Abs. 4 BGB gelten die Vorschriften \u00fcber die zul\u00e4ssige Mieth\u00f6he bei Mietbeginn in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt (sog. Mietpreisbremse) bei einer Indexmiete grunds\u00e4tzlich nur f\u00fcr die Ausgangsmiete.<\/p>\n\n\n\n

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Ist die Indexmiete wirksam vereinbart, werden die sp\u00e4teren Anpassungen an die Entwicklung des Verbraucherpreisindexes nicht noch einmal anhand der Mietpreisbremse begrenzt. Die Mietpreisbremse kann also die Mieth\u00f6he zu Beginn des Mietverh\u00e4ltnisses begrenzen, nicht aber jede sp\u00e4tere Indexanpassung.<\/p>\n\n\n\n

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5. Welche Indexmietvereinbarungen sind unwirksam?<\/h3>\n\n\n\n
<\/div>\n\n\n\n

Nicht jede Vereinbarung, die sich \u201eIndexmiete\u201c nennt, enth\u00e4lt eine wirksame Indexmietklausel.<\/p>\n\n\n\n

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\u00a7 557b Abs. 5 BGB setzt hier eine klare Grenze: Eine Vereinbarung ist unwirksam, soweit sie zum Nachteil des Mieters bzw. der Mieterin von den gesetzlichen Vorgaben des \u00a7 557b BGB abweicht.<\/p>\n\n\n\n

<\/div>\n\n\n\n

Unwirksam ist daher etwa eine Klause, nach der sich die Miete automatisch mit der Ver\u00e4nderung des Verbraucherpreisindexes erh\u00f6ht. Eine Anpassung des Mietzinses setzt vielmehr die gesetzlich vorgeschriebene Erkl\u00e4rung in Textform voraus.<\/p>\n\n\n\n

<\/div>\n\n\n\n

Ebenso wenig darf der Mietvertrag das Recht zur Anpassung der Miete allein den Vermieter:innen vorbehalten. Eine sogenannte Einseitigkeitsklausel benachteiligt die Mieter:innen unzul\u00e4ssig.<\/p>\n\n\n\n

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Dasselbe gilt f\u00fcr sogenannte Mindestklauseln. Derartige Klauseln sollen verhindern, dass die Miete unter einen einmal erreichten Betrag f\u00e4llt, z. B. unter die urspr\u00fcngliche Ausgangsmiete oder unter einen im Vertrag festgelegten Mindestbetrag. Auch eine solche Regelung weicht zulasten der Mieter:innen von den gesetzlichen Bestimmungen und dem Sinn und Zweck des \u00a7 557b BGB ab.<\/p>\n\n\n\n

<\/div>\n\n\n\n

Ebenso wenig kann der Mietvertrag dem Vermieter weitergehende oder h\u00e4ufigere Mietanpassungsm\u00f6glichkeiten einr\u00e4umen, als das Gesetz vorsieht. Die gesetzlich vorgesehene Sperrfrist soll gerade verhindern, dass die Miete innerhalb kurzer Zeit mehrfach an die Entwicklung des Verbraucherpreisindexes angepasst wird. Eine Vertragsgestaltung, die diese gesetzliche Sperrfrist durch eine besondere Konstruktion zu umgehen sucht, kann dem Schutzzweck des \u00a7 557b BGB widersprechen.<\/p>\n\n\n\n

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Da es sich bei Wohnraummietvertr\u00e4gen h\u00e4ufig um Allgemeine Gesch\u00e4ftsbedingungen handelt, kann auch eine vereinbarte Indexmiete dem Transparenzgebot des \u00a7 307 Abs. 1 S. 2 BGB unterliegen.<\/p>\n\n\n\n

<\/div>\n\n\n\n

Fehlt es an der erforderlichen Transparenz, kann die Klausel nach \u00a7 307 Abs. 1 S. 2 BGB unwirksam sein.<\/p>\n\n\n\n

<\/div>\n\n\n\n

F\u00fcr die Mieter:innen muss demnach hinreichend erkennbar sein, welche Rechte und Pflichten sich aus der Indexklausel ergeben und welche wirtschaftlichen Folgen mit ihr verbunden sein k\u00f6nnen. Unklare oder missverst\u00e4ndliche Regelungen k\u00f6nnen dazu f\u00fchren, dass Mieter:innen ihre Rechte nicht erkennen oder von ihrer Durchsetzung absehen.<\/p>\n\n\n\n

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So kann etwa eine Klausel unwirksam sein, die nicht erkennen l\u00e4sst, dass eine Mieterh\u00f6hung nach \u00a7 559 BGB nur unter den gesetzlichen Voraussetzungen dieser Norm zul\u00e4ssig ist. Ein blo\u00dfer Verweis innerhalb der Indexklausel auf die gesetzliche Vorschrift gen\u00fcgt dabei nicht zwingend. Ma\u00dfgeblich ist vielmehr, ob die vertragliche Regelung insgesamt hinreichend klar erkennen l\u00e4sst, unter welchen Voraussetzungen und in welchem Umfang die Vermieter:innen die Miete erh\u00f6hen k\u00f6nnen.<\/p>\n\n\n\n

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6. Sind Indexmietklauseln Mietpreistreiber?<\/h3>\n\n\n\n
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Die Grundidee der Indexmiete klingt auf den ersten Blick durchaus charmant: Steigen die Verbraucherpreise, kann die Miete entsprechend angepasst werden. Fallen sie, kann umgekehrt auch eine Herabsetzung der Miete verlangt werden.<\/p>\n\n\n\n

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Die Indexmiete erscheint damit als ein Mechanismus, der die Miete an eine objektiv messbare wirtschaftliche Entwicklung bindet. In Zeiten stark steigender Lebenshaltungskosten zeigt sich allerdings auch die Kehrseite dieses Modells.<\/p>\n\n\n\n

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Das Problem liegt dabei weniger darin, dass sich die Miete ver\u00e4ndern kann, als darin, woran diese Ver\u00e4nderung ankn\u00fcpft. Ma\u00dfgeblich ist allein die Ver\u00e4nderung des Verbraucherpreisindexes.<\/p>\n\n\n\n

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Damit folgt die Miete einer Entwicklung, die mit dem einzelnen Mietverh\u00e4ltnis zun\u00e4chst wenig zu tun hat. Steigen etwa die Preise f\u00fcr Energie, Lebensmittel oder andere Waren und Dienstleistungen, kann dies zu einer h\u00f6heren Miete f\u00fchren, obwohl sich an der Wohnung selbst nichts ver\u00e4ndert hat. Das allgemeine Preisniveau wird auf diese Weise zur Grundlage einer individuellen Mietsteigerung, ohne dass die konkrete wirtschaftliche Situation der Mieter:innen oder die Entwicklung des einzelnen Mietverh\u00e4ltnisses eine Rolle spielen.<\/p>\n\n\n\n

<\/div>\n\n\n\n

Gerade darin liegt der Geburtsfehler der Indexmiete. F\u00fcr eine Mieterh\u00f6hung gen\u00fcgt eine Inflation auf Ebene der Lebenshaltungskosten. Die Konstruktion ber\u00fccksichtigt nicht, ob und in welchem Umfang die Einkommen der Mieter:innen mit den steigenden Lebenshaltungskosten Schritt halten. Die Miete folgt zwingend dem Preisindex, das Einkommen der Mieter:innen folgt ihm nicht notwendig.<\/p>\n\n\n\n

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Was als klare und vorhersehbare M\u00f6glichkeit der Mietanpassung angelegt war, kann unter den Bedingungen einer hohen Inflation deshalb zu einem Mechanismus werden, der einen erheblichen Teil des Inflationsrisikos auf die Mieter:innen verlagert. Die Indexmiete sch\u00fctzt die Vermieter:innen vor dem Kaufkraftverlust ihrer Miete. Das Risiko der Geldentwertung tragen im Gegenzug die Mieter:innen.<\/p>\n\n\n\n

<\/div>\n\n\n\n

Der Gesetzgeber m\u00f6chte auf diese Entwicklung inzwischen reagieren. Nach einem Gesetzentwurf der Bundesregierung soll die M\u00f6glichkeit von Indexmieterh\u00f6hungen in Gebieten mit angespannten Wohnungsm\u00e4rkten k\u00fcnftig begrenzt werden. Steigt der Verbraucherpreisindex innerhalb eines Jahres um mehr als drei Prozent, soll der dar\u00fcber hinausgehende Anstieg nur noch zur H\u00e4lfte f\u00fcr die Berechnung der Mieterh\u00f6hung ber\u00fccksichtigt werden.<\/p>\n\n\n\n

<\/div>\n\n\n\n

Noch handelt es sich allerdings um einen Gesetzentwurf. Die geplante Begrenzung gilt daher derzeit nicht. Bis zu einer m\u00f6glichen Neuregelung bleibt es bei den bisherigen gesetzlichen Vorgaben.<\/p>\n\n\n\n

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Dieser Beitrag dient ausschlie\u00dflich der allgemeinen Information und stellt keine Rechtsberatung dar. Er kann und soll eine individuelle rechtliche Beratung im konkreten Einzelfall nicht ersetzen. Jeder Sachverhalt weist Besonderheiten auf, die eine abweichende rechtliche Bewertung erforderlich machen k\u00f6nnen. F\u00fcr die Beurteilung Ihres pers\u00f6nlichen Anliegens und die Entwicklung einer auf Ihren Fall abgestimmten L\u00f6sung empfiehlt sich die Einholung einer qualifizierten rechtlichen Beratung.<\/p>\n\n\n\n

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