Du hast trotz des angespannten Wohnungsmarktes eine neue Wohnung gefunden?
Du hast Kleinanzeigen bereits nach den perfekten Möbeln durchstöbert?
Dann der große Schock: Dein ehemaliger Vermieter oder deine ehemalige Vermieterin möchte dir die Kaution nicht zurückzahlen und legt euch stattdessen eine Kautionsabrechnung vor. Darin wird eine Vielzahl vermeintlicher Ansprüche geltend gemacht.
Keine Panik.
Die Mietkaution dient der Sicherung berechtigter Ansprüche des Vermieters oder der Vermieterin. Sie ist jedoch kein Freibrief, sämtliche Renovierungs- oder Instandhaltungskosten auf ehemalige Mieterinnen und Mieter abzuwälzen.
Ein Blick in Gesetz und Rechtsprechung zeigt häufig, dass geltend gemachte Forderungen einer gerichtlichen Überprüfung nicht standhalten.
1. Dein Anspruch auf Rückzahlung der Kaution
Als Mieterin oder Mieter hast du grundsätzlich einen Anspruch auf Rückzahlung der von dir geleisteten Kaution inkl. der daraus erwirtschafteten Zinsen (vgl. § 551 BGB).
Der Vermieter oder die Vermieterin ist verpflichtet, die Kaution nach Beendigung des Mietverhältnisses und Rückgabe der Wohnung zurückzuzahlen, sofern keine berechtigten Gegenansprüche bestehen.
Kurz: Nur begründete Forderungen rechtfertigen einen Abzug von deiner Kaution.
2. Gute Dokumentation ist die halbe Miete/Kaution
Dokumentiere den Zustand der Wohnung sowohl beim Einzug als auch beim Auszug sorgfältig. Fertige eine eigene Fotodokumentation an.
Lass dich nicht unter Druck setzen. Unterschreibe niemals ein Übergabeprotokoll, das den tatsächlichen Zustand der Wohnung unzutreffend wiedergibt oder Mängel aufführt, die nicht bestehen.
3. Wann muss die Kaution zurückgezahlt werden?
Dein Anspruch auf Kautionsrückzahlung wird nicht sofort fällig.
Weder am Tag des Auszugs noch am Tag der Wohnungsübergabe besteht ein Anspruch auf unmittelbare Rücküberweisung der Kaution.
Dem Vermieter oder der Vermieterin steht eine angemessene Prüfungs- und Überlegungsfrist zu, regelmäßig drei bis sechs Monate nach Rückgabe der Wohnung. Erst nach Ablauf dieser Frist wird der Rückzahlungsanspruch fällig.
Tipp: Übersendet euch der Vermieter oder die Vermieterin bereits vor Ablauf der Prüfungsfrist eine Kautionsabrechnung, bringt dies regelmäßig zum Ausdruck, dass die Prüfung abgeschlossen ist. Soweit keine berechtigten Gegenansprüche mehr geltend gemacht werden, wird der Rückzahlungsanspruch grundsätzlich bereits zu diesem Zeitpunkt fällig.
4. Übliche Gebrauchsspuren sind kein Schaden
Eine Wohnung wird bewohnt und das darf man ihr auch ansehen.
Nach § 538 BGB trägt grundsätzlich der Vermieter oder die Vermieterin Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch entstehen. Das Gesetz folgt dem Leitbild, dass Mieterinnen und Mieter die Wohnung vertragsgemäß nutzen dürfen. Folgen des gewöhnlichen Gebrauchs müssen deshalb nicht beseitigt werden, da sie mit der Miete abgegolten sind (AG Chemnitz, Urteil v. 3.1.2024, Az. 16 C 1527/22).
Kleine Kratzer, einige Dübellöcher, gewöhnliche Gebrauchsspuren an Türen oder altersbedingte Abnutzungen sind Ausdruck vertragsgemäßen Wohnens.
Anders verhält es sich bei mutwilligen Beschädigungen. Eingeschlagene Türen, zerstörte Fliesen oder vorsätzlich verursachte Schäden können selbstverständlich ersatzpflichtig sein.
5. Schönheitsreparaturen: Nicht jede Klausel ist wirksam bzw. greift
Viele Vermieterinnen und Vermieter versuchen, Ansprüche aus sog. Schönheitsreparaturklauseln des Mietvertrags geltend zu machen.
Derartige Klauseln verdienen jedoch einen zweiten Blick.
Schönheitsreparaturklauseln sind häufig unwirksam oder greifen schon deshalb nicht ein, weil die Wohnung bei Mietbeginn unrenoviert übergeben wurde.
Tipp: In Literatur und Rechtsprechung wurden unter anderem folgende Beispiele für einen unrenovierten Wohnungszustand herausgearbeitet:
• Die Fenster sind nicht frisch gestrichen und weisen Lackabplatzungen auf;
• alterungsbedingte Farbabweichungen der Lacke;
• unvollständiges Tapezieren oder Streichen der Wände;
• Überstreichungen oder punktuelle Hohlstellen an frisch geklebten Tapeten;
• auffällige Nagel- und Dübellöcher, Kratzer an Türen oder sonstigem Holzwerk.
6. Mietausfallschäden
Einige Vermieterinnen und Vermieter machen außerdem sog. Mietausfallschäden geltend.
Sie behaupten, die Wohnung sei wegen von euch verursachter Mängel nicht sofort weitervermietbar gewesen, und verlangen deshalb Ersatz für die angeblich entgangene Miete.
Zwar kann bei der Rückgabe einer Wohnung in einem nicht vertragsgemäßen Zustand grundsätzlich ein Schadensersatzanspruch in Form von Mietausfall für den Zeitraum zwischen Vertragsende und Neuvermietung bestehen (vgl. OLG Brandenburg, Beschluss v. 03.02.2020, Az. 3 W 125/19 m.w.N.).
Hierfür muss der Vermieter oder die Vermieterin jedoch darlegen, dass infolge des Zustands der Wohnung tatsächlich ein konkreter Mietausfall entstanden ist (OLG Brandenburg, Beschluss v. 03.02.2020, Az. 3 W 125/19; KG Berlin, Beschluss v. 03.06.2010, Az. 12 U 164/09).
Dazu muss regelmäßig substantiiert vorgetragen werden, an wen, zu welchem Zeitpunkt und zu welchen Bedingungen eine Weitervermietung bei ordnungsgemäßem Zustand der Wohnung tatsächlich möglich gewesen wäre. Ein Mietausfall kann nicht einfach unterstellt werden (Staudinger/Volker Emmerich (2014) BGB § 535, Rn. 125).
Erforderlich sind vielmehr konkrete Anknüpfungstatsachen, die eine hinreichende Schadenswahrscheinlichkeit belegen (BGH, Beschluss vom 13. Juli 2010, Az. VIII ZR 326/09). Gerade diese substantiierte Darlegung, an wen, zu welchem Zeitpunkt und zu welchen Bedingungen eine Weitervermietung möglich gewesen wäre, gelingt in der Praxis häufig nicht.
Darüber hinaus kann ein angespannter Wohnungsmarkt ein Umstand sein, der die Annahme trägt, dass eine auf den Wohnungsmarkt gelangende Wohnung kurzfristig hätte weitervermietet werden können (BGH, Beschluss v. 13.07.2010, Az. VIII ZR 326/09). Gerade in Ballungsräumen genügt deshalb regelmäßig nicht der bloße Hinweis auf einen behaupteten Mietausfall. Der Vermieter oder die Vermieterin muss vielmehr konkret darlegen, weshalb eine zeitnahe Weitervermietung im Einzelfall dennoch nicht möglich gewesen sein soll.
7. Heizungs- und Betriebskosten
Besteht die vermeintliche Gegenforderung in einer möglichen Nachforderung aus einer Betriebskostenabrechnung, steht dem Vermieter oder der Vermieterin ein Zurückbehaltungsrecht nur insoweit zu, als ernsthaft naheliegt, dass die geleisteten Vorauszahlungen nicht ausreichen, um die voraussichtlichen Kosten im Wesentlichen zu decken.
Grundsätzlich ist der Vermieter oder die Vermieterin durch die geleisteten Vorauszahlungen bereits hinreichend gesichert (vgl. BGH, Urteil v. 18.01.2006, Az. VIII ZR 71/05; LG Berlin, Urteil v. 08.02.2005, Az. 64 S 466/04; Schmidt-Futterer/Blank Rn. 99 f.; Staudinger/V. Emmerich, 2021, Rn. 31).
8. Fazit
Die Kautionsabrechnung ist kein Freibrief für beliebige Abzüge.
Vermieterinnen und Vermieter dürfen nur solche Beträge einbehalten, für die eine tragfähige Anspruchsgrundlage besteht.
Gewöhnliche Gebrauchsspuren oder lediglich pauschal behauptete Schäden rechtfertigen einen Einbehalt der Kaution nicht.
Wer nach dem Auszug eine Kautionsabrechnung erhält, sollte diese nicht ungeprüft akzeptieren. Oft zeigt bereits ein Blick ins Gesetz und in die aktuelle Rechtsprechung, dass geltend gemachte Ansprüche einer gerichtlichen Überprüfung nicht standhalten.
9. Gesellschaftlicher Hintergrund
In Deutschland kämpfen Millionen Menschen mit steigenden Mieten und einer Verdrängung aus Ihrem Zuhause.
Die Schaffung von bezahlbarem Wohnraum ist nicht nur eine individuelle Herausforderung, sondern ein Kernproblem unserer Gesellschaft.
Nur wer einen bezahlbaren hat, kann gleichberechtigt am gesellschaftlichen Leben teilnehmen.
Wie wir mit Wohnraum umgehen, entscheidet darüber, ob unsere Städte auch künftig lebendige, durchmischte und solidarische Orte bleiben.
Dieser Beitrag dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt keine Rechtsberatung dar. Er kann und soll eine individuelle rechtliche Beratung im konkreten Einzelfall nicht ersetzen. Jeder Sachverhalt weist Besonderheiten auf, die eine abweichende rechtliche Bewertung erforderlich machen können. Für die Beurteilung Ihres persönlichen Anliegens und die Entwicklung einer auf Ihren Fall abgestimmten Lösung empfiehlt sich die Einholung einer qualifizierten rechtlichen Beratung.