Deutschland ist Mieter:innenland.
Mit einem Anteil von 52,8 Prozent der Bevölkerung lebten im Jahr 2025 mehr Menschen zur Miete als in jedem anderen EU-Mitgliedstaat.
Zugleich bedeutete für 11,2 % der Bevölkerung das Wohnen zur Miete eine finanzielle Überbelastung. Sie mussten mehr als 40 Prozent ihres verfügbaren Einkommens für Wohnkosten aufbringen.
Die Wahrscheinlichkeit ist daher groß, dass auch du einen Mietvertrag hast. Und wahrscheinlich interessiert dich dabei nicht nur, was du heute zahlst, sondern auch, ob und nach welchen Regeln sich deine Miete künftig verändern kann.
Denn bereits bei Abschluss des Mietvertrages können die Parteien vereinbaren, dass sich die Miete später erhöhen oder vermindern kann.
Das Gesetz sieht hierfür verschiedene Möglichkeiten vor.
1. Die Indexmiete
Eine der gesetzlich vorgesehenen Möglichkeit zur Anpassung der Mietzinshöhe ist die sogenannte Indexmiete.
Bei ihr richtet sich die Entwicklung der Miete nach dem Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamtes („VPI“).
Oder wie es § 557b Abs. 1 BGB ausdrückt: Die Vertragsparteien können schriftlich vereinbaren, dass die Miete durch den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland bestimmt wird (Indexmiete).
Eine typische Indexmietklausel lautet beispielsweise:
„Die Parteien vereinbaren, dass die monatliche Miete ab Mietbeginn der Wertsicherung unterworfen wird (Ausgangsbasis = Indexstand Mietbeginn). Erhöht oder ermäßigt sich der vom Statistischen Bundesamt ermittelte monatliche Verbraucherpreisindex für Deutschland gegenüber dem Stand des Mietbeginns bzw. der letzten Mietfestsetzung, ändert sich die Miete entsprechend der eingetretenen prozentualen Indexabweichung, gerechnet ab Mietbeginn bzw. der letzten Mietanpassung. Die erste Mietanpassung nach dieser Bestimmung erfolgt ein Jahr nach Mietbeginn. Die nachfolgenden Mietanpassungen finden weiterhin jeweils ein Jahr nach einer durchgeführten Mietänderung statt. Die Änderung der Miete erfolgt durch eine Erklärung in Textform. Die geänderte Miete ist mit Beginn des übernächsten Monats nach dem Zugang der Erklärung über die eingetretene Mietanpassung zu entrichten.“
2. Die Indexmiete steigt nicht automatisch mit dem Verbraucherindex
Gemäß § 557b Abs. 3 S. 1 BGB muss die Änderung der Miete durch Erklärung in Textform geltend gemacht werden.
Das heißt für dich: Eine Änderung deiner Miete tritt nicht schon deshalb ein, weil das Statistische Bundesamt einen neuen VPI veröffentlicht. Die Mietänderung muss dir gegenüber schriftlich erklärt werden.
In dieser Erklärung müssen insbesondere die eingetretene Änderung des Preisindexes und die jeweilige Miete oder die Erhöhung in einem Geldbetrag angegeben werden.
Die geänderte Miete ist grundsätzlich ab Beginn des übernächsten Monats nach Zugang der Erklärung zu entrichten.
Praxistipp: Die Indexmiete ist keine Einbahnstraße. Sinkt der maßgebliche VPI, kann auch seitens der Mieter:innen eine Mietsenkung erklärt werden.
3. Zeitliche Sperrfrist für Indexmieterhöhungen
Im Rahmen einer Indexmiete darf die Miete nicht beliebig oft angepasst werden.
Gem. § 557b Abs. 2 muss die Miete während der Geltung einer Indexmiete grundsätzlich mindestens ein Jahr unverändert bleiben.
Das heißt für dich: Zwischen zwei Mieterhöhungen aufgrund der Entwicklung des VPIs muss die Miete grundsätzlich mindestens ein Jahr unverändert bleiben.
Innerhalb der Sperrfrist sind nur die gesetzlich ausdrücklich zugelassenen Mieterhöhungen nach §§ 559 bis 560 BGB unter jeweiligen geregelten Voraussetzungen möglich (z.B. bei einer Veränderung von Betriebskosten).
Praxistipp: Du kannst mit deinem Vermieter/deiner Vermieterin selbstverständlich eine längere Sperrfrist vereinbaren.
Die Sperrfrist knüpft an die letzte wirksame Festsetzung bzw. Änderung der Miete an. Ausgangspunkt kann deshalb nicht nur der Beginn des Mietverhältnisses sein, sondern auch eine spätere (einvernehmliche) Mietänderung.
4. Mietpreisbremse nur bei Ausgangsmiete
Nach § 557b Abs. 4 BGB gelten die Vorschriften über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt (sog. Mietpreisbremse) bei einer Indexmiete grundsätzlich nur für die Ausgangsmiete.
Ist die Indexmiete wirksam vereinbart, werden die späteren Anpassungen an die Entwicklung des Verbraucherpreisindexes nicht noch einmal anhand der Mietpreisbremse begrenzt. Die Mietpreisbremse kann also die Miethöhe zu Beginn des Mietverhältnisses begrenzen, nicht aber jede spätere Indexanpassung.
5. Welche Indexmietvereinbarungen sind unwirksam?
Nicht jede Vereinbarung, die sich „Indexmiete“ nennt, enthält eine wirksame Indexmietklausel.
§ 557b Abs. 5 BGB setzt hier eine klare Grenze: Eine Vereinbarung ist unwirksam, soweit sie zum Nachteil des Mieters bzw. der Mieterin von den gesetzlichen Vorgaben des § 557b BGB abweicht.
Unwirksam ist daher etwa eine Klause, nach der sich die Miete automatisch mit der Veränderung des Verbraucherpreisindexes erhöht. Eine Anpassung des Mietzinses setzt vielmehr die gesetzlich vorgeschriebene Erklärung in Textform voraus.
Ebenso wenig darf der Mietvertrag das Recht zur Anpassung der Miete allein den Vermieter:innen vorbehalten. Eine sogenannte Einseitigkeitsklausel benachteiligt die Mieter:innen unzulässig.
Dasselbe gilt für sogenannte Mindestklauseln. Derartige Klauseln sollen verhindern, dass die Miete unter einen einmal erreichten Betrag fällt, z. B. unter die ursprüngliche Ausgangsmiete oder unter einen im Vertrag festgelegten Mindestbetrag. Auch eine solche Regelung weicht zulasten der Mieter:innen von den gesetzlichen Bestimmungen und dem Sinn und Zweck des § 557b BGB ab.
Ebenso wenig kann der Mietvertrag dem Vermieter weitergehende oder häufigere Mietanpassungsmöglichkeiten einräumen, als das Gesetz vorsieht. Die gesetzlich vorgesehene Sperrfrist soll gerade verhindern, dass die Miete innerhalb kurzer Zeit mehrfach an die Entwicklung des Verbraucherpreisindexes angepasst wird. Eine Vertragsgestaltung, die diese gesetzliche Sperrfrist durch eine besondere Konstruktion zu umgehen sucht, kann dem Schutzzweck des § 557b BGB widersprechen.
Da es sich bei Wohnraummietverträgen häufig um Allgemeine Geschäftsbedingungen handelt, kann auch eine vereinbarte Indexmiete dem Transparenzgebot des § 307 Abs. 1 S. 2 BGB unterliegen.
Fehlt es an der erforderlichen Transparenz, kann die Klausel nach § 307 Abs. 1 S. 2 BGB unwirksam sein.
Für die Mieter:innen muss demnach hinreichend erkennbar sein, welche Rechte und Pflichten sich aus der Indexklausel ergeben und welche wirtschaftlichen Folgen mit ihr verbunden sein können. Unklare oder missverständliche Regelungen können dazu führen, dass Mieter:innen ihre Rechte nicht erkennen oder von ihrer Durchsetzung absehen.
So kann etwa eine Klausel unwirksam sein, die nicht erkennen lässt, dass eine Mieterhöhung nach § 559 BGB nur unter den gesetzlichen Voraussetzungen dieser Norm zulässig ist. Ein bloßer Verweis innerhalb der Indexklausel auf die gesetzliche Vorschrift genügt dabei nicht zwingend. Maßgeblich ist vielmehr, ob die vertragliche Regelung insgesamt hinreichend klar erkennen lässt, unter welchen Voraussetzungen und in welchem Umfang die Vermieter:innen die Miete erhöhen können.
6. Sind Indexmietklauseln Mietpreistreiber?
Die Grundidee der Indexmiete klingt auf den ersten Blick durchaus charmant: Steigen die Verbraucherpreise, kann die Miete entsprechend angepasst werden. Fallen sie, kann umgekehrt auch eine Herabsetzung der Miete verlangt werden.
Die Indexmiete erscheint damit als ein Mechanismus, der die Miete an eine objektiv messbare wirtschaftliche Entwicklung bindet. In Zeiten stark steigender Lebenshaltungskosten zeigt sich allerdings auch die Kehrseite dieses Modells.
Das Problem liegt dabei weniger darin, dass sich die Miete verändern kann, als darin, woran diese Veränderung anknüpft. Maßgeblich ist allein die Veränderung des Verbraucherpreisindexes.
Damit folgt die Miete einer Entwicklung, die mit dem einzelnen Mietverhältnis zunächst wenig zu tun hat. Steigen etwa die Preise für Energie, Lebensmittel oder andere Waren und Dienstleistungen, kann dies zu einer höheren Miete führen, obwohl sich an der Wohnung selbst nichts verändert hat. Das allgemeine Preisniveau wird auf diese Weise zur Grundlage einer individuellen Mietsteigerung, ohne dass die konkrete wirtschaftliche Situation der Mieter:innen oder die Entwicklung des einzelnen Mietverhältnisses eine Rolle spielen.
Gerade darin liegt der Geburtsfehler der Indexmiete. Für eine Mieterhöhung genügt eine Inflation auf Ebene der Lebenshaltungskosten. Die Konstruktion berücksichtigt nicht, ob und in welchem Umfang die Einkommen der Mieter:innen mit den steigenden Lebenshaltungskosten Schritt halten. Die Miete folgt zwingend dem Preisindex, das Einkommen der Mieter:innen folgt ihm nicht notwendig.
Was als klare und vorhersehbare Möglichkeit der Mietanpassung angelegt war, kann unter den Bedingungen einer hohen Inflation deshalb zu einem Mechanismus werden, der einen erheblichen Teil des Inflationsrisikos auf die Mieter:innen verlagert. Die Indexmiete schützt die Vermieter:innen vor dem Kaufkraftverlust ihrer Miete. Das Risiko der Geldentwertung tragen im Gegenzug die Mieter:innen.
Der Gesetzgeber möchte auf diese Entwicklung inzwischen reagieren. Nach einem Gesetzentwurf der Bundesregierung soll die Möglichkeit von Indexmieterhöhungen in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten künftig begrenzt werden. Steigt der Verbraucherpreisindex innerhalb eines Jahres um mehr als drei Prozent, soll der darüber hinausgehende Anstieg nur noch zur Hälfte für die Berechnung der Mieterhöhung berücksichtigt werden.
Noch handelt es sich allerdings um einen Gesetzentwurf. Die geplante Begrenzung gilt daher derzeit nicht. Bis zu einer möglichen Neuregelung bleibt es bei den bisherigen gesetzlichen Vorgaben.
Dieser Beitrag dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt keine Rechtsberatung dar. Er kann und soll eine individuelle rechtliche Beratung im konkreten Einzelfall nicht ersetzen. Jeder Sachverhalt weist Besonderheiten auf, die eine abweichende rechtliche Bewertung erforderlich machen können. Für die Beurteilung Ihres persönlichen Anliegens und die Entwicklung einer auf Ihren Fall abgestimmten Lösung empfiehlt sich die Einholung einer qualifizierten rechtlichen Beratung.